Sprawa głosowania we wspólnocie mieszkaniowej przez właścicieli lokalu garażowego od dawna spędzała sen z powiek zarządcom i firmom administrującym nieruchomościami, stanowiąc niejednokrotnie istotną przeszkodę dla sprawnego, skutecznego ale i zgodnego z prawem zebrania i wyliczenia oddanych głosów. Na szczęście, większość problemów z tym związanych usunęła ostatnia (pierwsza od 11 lat!) nowelizacja Ustawy o własności lokali z 12 czerwca 2015 r., która weszła w życie 29 sierpnia 2015 r.

W poprzednim stanie prawnym, we wspólnotach, w których garaż stanowił odrębną nieruchomość lokalową, oddanie ważnego głosu nad daną uchwałą przez ten lokal albo w ogóle nie było możliwe, albo wiązało się z dużymi utrudnieniami. Specyfika lokalu garażowego wyraża się bowiem w tym, iż wiele (nierzadko kilkadziesiąt) zupełnie obcych sobie osób pozostaje współwłaścicielami jednej rzeczy, będąc powołanymi do decydowania o niej.

Przed sierpniem 2015 r., Ustawa o własności lokali nie regulowała kwestii głosu/głosów oddawanych w związku z lokalem znajdującym się we współwłasności dwóch lub większej liczby członków wspólnoty. Stwarzało to konieczność posiłkowania się przepisami kodeksu cywilnego dotyczącymi współwłasności, zgodnie z którymi w sprawach zwykłego zarządu wymagana jest zgoda większości współwłaścicieli, a w przekraczających ten zarząd - wszystkich współwłaścicieli. W praktyce funkcjonowania garaży wiązało się to zazwyczaj z przygotowaniem i przeprowadzeniem osobnego głosowania dla tego lokalu i zliczenia głosów jego współwłaścicieli zgodnie z regułami zawartymi w k.c. Pojawiał się przy tym do rozstrzygnięcia dodatkowy problem teoretyczny, mianowicie, co jest, a co nie jest czynnością zwykłego zarządu w przypadku lokalu garażowego, tj. czy wystarczy, iż większość współwłaścicieli opowie się za danym rozwiązaniem, czy też konieczna jest zgoda wszystkich.

Skutkowało to często brakiem oddania jakiegokolwiek ważnego głosu przez lokal garażowy (na który zazwyczaj przypada spora cześć udziałów w nieruchomości wspólnej), z uwagi na niemożność uzyskania wymaganej jednomyślności lub chociażby większościowego stanowiska współwłaścicieli. Aby ominąć ten problem, a jednocześnie uwzględnić w jakiś sposób stanowisko współwłaścicieli garażu, którzy głosy oddali, zarządcy i administratorzy często uwzględniali w głosowaniu udział przypadający na ułamek własności tych poszczególnych osób. Rozwiązanie to, choć z wielu powodów racjonalne, nie znajdowało uzasadnienia ani w byłym stanie prawnym, ani w linii orzeczniczej Sądu Najwyższego, który kilkakrotnie opowiadał się za poprawnością pierwszego z modeli głosowania.

Wspomniana nowelizacja Ustawy jest dobrym przykładem na to, jak praktyka i problemy z niej wynikające kształtują stan prawny i wpływają na jego treść. Można bowiem powiedzieć, że zmiana z 2015 wprowadza w życie to opisane wyżej rozwiązanie, które było często stosowane jako tzw. mniejsze zło. W wyniku zmian wprowadzonych nowelizacją każdy współwłaściciel może głosować niezależnie od pozostałych, z siłą głosu przypadającą indywidualnie na ułamek własności, którym dysponuje. Ma to znaczenie nie tylko dla lokali garażowych, ale także innych, pozostających we współwłasności.

Natomiast kwestią jaka niezmiennie pozostaje do zrobienia przy przeprowadzaniu głosowania jest prawidłowe wyliczenie wielkości udziału w nieruchomości wspólnej, związanego z danym współwłaścicielem.

Powyższą zmianę należy bez wątpienia ocenić jako pozytywną. Szkoda tylko, że potrzeba było ponad dwudziestu lat funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych dla jej wprowadzenia.