W prawie budowlanym obowiązuje ogólna zasada, zgodnie z którą roboty budowlane można rozpocząć jedynie na podstawie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę. Konieczność uzyskania pozwolenia, wydawanego w toku sformalizowanego postępowania administracyjnego, skutkuje często ograniczeniem prawa do zabudowy. Służyć ma to przede wszystkim szeroko rozumianemu interesowi publicznemu, poprzez dbałość o należyte zagospodarowanie danego obszaru, a także zapewnienie bezpieczeństwa użytkowników budowanych obiektów i osób trzecich.

Czasem jednak niewielki stopień skomplikowania planowanych prac budowlanych albo ich niewielki wpływ na otoczenie czy też bezpieczeństwo użytkowników powoduje, że w odniesieniu do wyżej wskazanej ogólnej zasady przewidziano szereg wyjątków objętych zwolnieniem z wymogu uzyskania pozwolenia na budowę. Wśród tych wyjątków rozróżnia się dwie możliwości: inwestycje wymagające przed ich rozpoczęciem zgłoszenia właściwemu organowi oraz prace, które można wykonać bez konieczności wcześniejszego uzyskania zezwolenia w jakiejkolwiek formie.

Zgłoszenie budowy lub innych robót budowlanych

W drodze zgłoszenia można rozpocząć w szczególności następujące prace związane z budową:

• wolno stojących parterowych budynków gospodarczych w tym garaży, altan oraz przydomowych ganków i oranżerii (ogrodów zimowych) lub wolno stojących parterowych budynków rekreacji indywidualnej, rozumianych jako budynki przeznaczone do okresowego wypoczynku, o powierzchni zabudowy do 35 m², (max. 2 obiekty na każde 500 m² powierzchni działki);

 

• przydomowych oczyszczalni ścieków o wydajności do 7,50 m³ na dobę;

 

• przydomowych basenów i oczek wodnych o powierzchni do 50 m²,

 

a także prowadzenie robót budowlanych polegających na remoncie i przebudowie wyżej wskazanych obiektów oraz przykładowo:

• docieplenie budynków o wysokości powyżej 12 m i nie wyższych niż 25 m;

 

• budowa ogrodzeń o wysokości powyżej 2,20 m i wykonywanie robót budowlanych polegających na instalowaniu krat na budynkach oraz urządzeń o wysokości powyżej 3 m na obiektach budowlanych;

 

• budowa obiektów małej architektury w miejscach publicznych.

 

Jeżeli jednak dana inwestycja mogłaby oddziaływać negatywnie na środowisko lub obiekt jest wpisany do rejestru zabytków, to planowane prace będą objęte dodatkowymi procedurami.

Na szczególną uwagę zasługuje wprowadzenie przez ustawodawcę nowelizacją ustawy Prawo budowlane, która weszła w życie z dniem 28 czerwca 2015 roku, wyjątku wyłączającego od konieczności uzyskania pozwolenia na budowę budowy wolno stojących budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane, a także na remont i przebudowę tych budynków, o ile nie prowadzi do zwiększenia dotychczasowego obszaru ich oddziaływania. Obszar oddziaływania to teren w otoczeniu domu lub innego budynku czy budowli, wyznaczony przez projektanta na podstawie przepisów i warunków technicznych, które wprowadzają ograniczenia w zagospodarowaniu związane z tym obiektem. Wielkość tego obszaru zależna jest od parametrów projektowanego domu, takich jak powierzchnia, ilość kondygnacji, a także jego usytuowania.

Jakie formalności należy spełnić, aby rozpocząć budowę lub roboty budowlane, które wymagają zgłoszenia?

Wymienione wyżej inwestycje wymagają dla swojej legalności jedynie zgłoszenia w starostwie (urzędzie miasta) zamiaru wykonania określonych robót. Zgłoszenia tego trzeba dokonać minimum 30 dni przed planowanym rozpoczęciem robót, dołączając wszystkie wymagane zgodnie z przepisami dokumenty, w tym w przypadku budowy domu - projekt budowlany w czterech egzemplarzach, wymagane uzgodnienia oraz oświadczenie o dysponowaniu nieruchomością.

W ciągu 30 dni od otrzymania zgłoszenia organ wydaje w szczegółowo wymienionych w ustawie przypadkach decyzję o sprzeciwie lub milcząco wyraża zgodę na realizację inwestycji.

Prace nie wymagające zgłoszenia

Spod kontroli sprawowanej przez organy administracji architektoniczno-budowlanej zostały całkowicie zwolnione takie prace jak:

• budowa altan i obiektów gospodarczych na działkach w rodzinnych ogrodach działkowych o powierzchni zabudowy do 35 m², wysokości do 5 m (dachy strome) i 4 m (dachy płaskie),

 

• budowa obiektów małej architektury na prywatnych działkach,

 

• budowa ogrodzeń o wysokości do 2,2 m,

 

• docieplenie budynków o wysokości do 12 m (do 25 m wymagane zgłoszenie)

 

• montaż pomp ciepła i urządzeń fotowoltaicznych o mocy do 40 kW.

 

Dokładny katalog budów i robot budowlanych niewymagających pozwolenia na budowę znaleźć można w art. 29 ust. 1 i 2 ustawy Prawo budowlane.

Uproszczenie procedury

Wprowadzenie wyżej opisanych uproszczeń pozwala ominąć formalności i czasochłonne etapy niezbędne w przypadku postępowania w sprawie wydania pozwolenia na budowę, takie jak ustalenie i zawiadomienie przez organ stron postępowania, termin na wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę w ciągu 65 dni od złożenia lub uzupełnienia wniosku i doręczenie jej stronom, ewentualne wniesienie odwołania w terminie 14 dni od dnia otrzymania decyzji.

W szczególności zmiany wprowadzone nowelizacją ustawy Prawo budowlane pozwalają uprościć procedury związane z rozpoczęciem budowy domu jednorodzinnego (wyjątki nie dotyczą domów w zabudowie bliźniaczej lub szeregowej). Zwolnienie z obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę domu nie wyklucza jednak możliwości ubiegania się o takie pozwolenie – w zależności od decyzji inwestora. Wybór procedury powinien być uzależniony od stopnia skomplikowania wykonywanej inwestycji i konkretnych uwarunkowań, gdyż czasem może się okazać, że uzyskanie pozwolenia na budowę będzie jednak rozwiązaniem korzystniejszym.

Dlatego w sytuacji, gdy jesteście Państwo zainteresowanie usługami prawnymi z zakresu prawa budowlanego, zapraszamy na naszą stronę. W zakładce PRAWO BUDOWLANE umieściliśmy wszystkie konieczne informacje dotyczące naszej oferty.