Powszechnie wiadomo, że sprzedaż nieruchomości przed upływem 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie, może skutkować obowiązkiem zapłaty podatku dochodowego w stawce 19% (art. 10 ust. 1 pkt 8 oraz art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) Jednak w przypadku dziedziczenia nie zawsze można ustalić jednoznacznie co oznacza „nabycie” nieruchomości, a zatem, od którego momentu należy liczyć pięcioletni termin. Poniżej przedstawiamy kilka najważniejszych faktów dotyczących sprzedaży odziedziczonej nieruchomości.

Data otwarcia spadku

Zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego dziedziczenie następuje z chwilą otwarcia spadku, którą jest chwila śmierci spadkodawcy (art. 922 § 1 w zw. z art. 924 oraz 925 k.c). Przyjmujemy zatem co do zasady, że ten, kto odziedziczył daną rzecz, stał się jej właścicielem już w chwili śmierci spadkodawcy, nawet gdy o dziedziczeniu dowiedział się w późniejszym czasie.

Dział spadku

Jeśli w wyniku działu spadku jeden ze spadkobierców otrzyma nieruchomość o wartości wyższej niż wartość przypadającego na niego udziału spadkowego, przy obliczaniu pięcioletniego terminu należy uwzględnić datę działu spadku. Sprzedaż nieruchomości przed jego upływem może bowiem skutkować, w części przekraczającej wartość pierwotnego udziału, powstanie obowiązku zapłaty podatku (Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 19 maja 2016 r., sygn. II FSK 1090/14).

Spadek po małżonku

Najwięcej kontrowersji w orzecznictwie budzi kwestia, czy małżonek „nabywa” przedmioty, które objęte były za życia drugiego małżonka wspólnością małżeńską. Wspólność małżeńska, ma specyficzny, bezudziałowy charakter - w odróżnieniu od współwłasności w częściach ułamkowych. Można zatem powiedzieć, że oboje małżonkowie są właścicielami całości rzeczy. Mimo tego sądy administracyjne często dochodzą do wniosku, że małżonek nabywa w spadku udział w rzeczy, który przypadał wcześniej na drugiego małżonka, a od tego „nabycia” należy liczyć pięcioletni termin (tak, przykładowo, orzekł Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w Wyroku z 25 maja 2016 r. (sygn. I SA/Gl 1445/15). Zdarza się też, ze sądy orzekają odmiennie (np. WSA w Warszawie w Wyroku z dnia 13 maja 2016 r., sygn. III SA/Wa 1672/15).

Zwolnienia podatkowe

Warto wiedzieć, że dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości mogą korzystać ze zwolnienia podatkowego związanego z przeznaczeniem środków ze sprzedaży na tzw. własne cele mieszkaniowe. Możliwe jest także, w określonym zakresie, obniżenie przychodu o koszty jego uzyskania