Opłata adiacencka została zdefiniowana w art. 4 pkt 11 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (u.g.n.) jako opłata ustalana w związku ze wzrostem wartości nieruchomości spowodowanym budową urządzeń infrastruktury technicznej z udziałem środków Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego, środków pochodzących z budżetu Unii Europejskiej lub ze źródeł zagranicznych niepodlegających zwrotowi, albo opłatę ustaloną w związku ze scaleniem i podziałem nieruchomości, a także podziałem nieruchomości.

U.g.n. wiąże możliwość ustalenia opłaty adiacenckiej z różnymi zdarzeniami. Jednym z nich jest dokonanie podziału nieruchomości na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego.

Przesłanki ustalenia opłaty adiacenckiej

Użytkownik wieczysty lub właściciel nieruchomości mogą zostać obciążeni opłatą adiacencką w związku z podziałem nieruchomości, gdy łącznie spełnione zostaną następujące przesłanki:

1. Dokonanie podziału na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania;

1. Wzrost wartości nieruchomości będący skutkiem podziału, który musi zostać wykazany przez organ prowadzący postępowanie w drodze operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego;

1. W dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne, na terenie gminy w której położona jest nieruchomość, obowiązywała uchwała rady gminy, określająca stawkę opłaty adiacenckiej;

1. Od dnia w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne nie upłynął okres trzech lat.

Obowiązek uiszczenia omawianej opłaty obciąża podmiot będący właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca projekt podziału tej nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne.

Warto zwrócić uwagę, że do niedawna kwestią sporną był sposób liczenia trzyletniego terminu do ustalenia opłaty adiacenckiej, o którym mowa w art. 98a ust. 1 u.g.n. Kwestia ta została rozstrzygnięta w uchwale NSA z 25 listopada 2013 r., I OPS 6/13, w której stwierdzono, że "O zachowaniu trzyletniego terminu dla ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału, o którym mowa w art. 98a ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.), w przypadku zakończenia postępowania decyzją organu odwoławczego decyduje data wydania decyzji ostatecznej przez organ odwoławczy, a nie data doręczenia tej decyzji stronie.”.

Zagadnieniem praktycznym o dużym znaczeniu dla właścicieli nieruchomości, które wciąż budzi kontrowersje, pozostaje możliwość traktowania trzyletniego terminu z art. 98a ust. 1 u.g.n. jako terminu przedawnienia, który ulega przerwaniu w przypadku zaskarżenia decyzji do sądu administracyjnego i biegnie na nowo od dnia uprawomocnienia się wyroku sądu uchylającego decyzję ustalającą opłatę adiacencką. Możliwość przyjęcia takiego stanowiska jest niekorzystna dla właścicieli i użytkowników wieczystych, ponieważ może wiązać się z długim okresem niepewności co do tego, czy opłata zostanie ustalona, a jeśli tak, to w jakiej wysokości.

Wysokość opłaty adiacenckiej

Podstawą ustalenia opłaty adiacenckiej jest ustalenie wartości nieruchomości przed podziałem oraz po dokonaniu podziału. Wartość ustalana jest przez rzeczoznawcę majątkowego, którego powołuje organ prowadzący postępowanie. Zgodnie z art. 98a ust. 1 u.g.n., stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Obie wyżej wskazane wartości ustalane są według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej.

Wysokość opłaty uzależniona jest od stawki procentowej ustalanej przez poszczególne rady gmin w drodze uchwały, przy czym samorządy nie mogą ustalić stawki opłaty wyższej niż 30 % różnicy wartości nieruchomości.

Na wniosek podmiotu obciążonego opłatą adiacencką, możliwe jest rozłożenie opłaty na roczne raty płatne w okresie nie dłuższym niż dziesięć lat. Wniosek o płatność ratalną powinien zostać złożony już w toku postępowania w przedmiocie ustalenia opłaty, ponieważ warunki ratalnej spłaty ustalane są w decyzji o ustaleniu samej opłaty. Warto też pamiętać, że rozłożenie opłaty adiacenckiej na raty będzie wiązało się wiązało z możliwością zabezpieczenia płatności w drodze ustanowienia hipoteki – podstawą wpisu będzie ostateczna decyzja o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Rozłożenie na raty opłaty adiacenckiej (w stosunku do przedsiębiorców) może również wiązać się z koniecznością zastosowania przepisów o pomocy publicznej.

Podmiot obciążony opłatą adiacencką może w szczególności domagać się weryfikacji operatu szacunkowego w oparciu o który została ustalono wzrost wartości nieruchomości. W szczególności w orzecznictwie sądów administracyjnych ugruntowane zostało już stanowisko, że operat szacunkowy, pomimo że jest opinią biegłego, podlega ocenie przez organ prowadzący postępowanie. Obowiązkiem organu jest sprawdzenie operatu pod kątem wymagań prawidłowego rozumowania, doświadczenia życiowego oraz przepisów prawa wiążących w zakresie wyceny. Strona postępowania ma natomiast prawo do formułowania swoich wniosków i zarzutów w stosunku do operatu, a także może skorzystać z możliwości o której mowa w art. 157 ust. 1 u.g.n., tj. skierowania do organizacji zawodowej rzeczoznawców wniosku o ocenę prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego.

Wartym podkreślenia jest również to, że opłata adiacencka ustalana jest w drodze decyzji administracyjnej wydawanej przez wójta (burmistrza, prezydenta miasta). Adresatowi takiej decyzji przysługuje więc możliwość wniesienie odwołania do organu wyższego stopnia, w terminie 14 dni od dnia doręczenia mu decyzji ustalającej opłatę adiacencką. Organ ustalający opłatę jest związany wszelkimi zasadami prowadzenia postępowania określonymi w kodeksie postępowania administracyjnego.

Po więcej informacji oraz tekstów dotyczących szeroko rozumianego prawa administracyjnego zapraszamy zarówno do stosownej zakładki na naszej stronie, poświęconej właśnie PRAWU ADMINISTRACYJNEMU.