Na obszarze Krakowa obowiązuje 139 miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, kolejne 63 plany są sporządzane. Oznacza to, że 48,3% powierzchni Krakowa objęte zostało planami miejscowymi.

Objęcie nieruchomości planem miejscowym może wiązać się z ustaleniem takiego przeznaczenia, które uniemożliwi lub utrudni korzystanie z tej nieruchomości w dotychczasowy sposób. Może to pociągnąć za sobą znaczne obniżenie jej wartości. Mówimy wówczas o tzw. szkodzie planistycznej. Powstanie szkody planistycznej pociąga za sobą możliwość skorzystania przez właścicieli lub użytkowników wieczystych nieruchomości z jednego z uprawnień przyznanych im przez ustawę z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Podmioty uprawnione

Uprawnienia związane ze szkodą planistyczną przysługują właścicielom oraz użytkownikom wieczystym, którzy w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą nie mogą korzystać z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem (albo stało się to w istotny sposób ograniczone). Warto zwrócić uwagę na wyrok Sądu Najwyższego z dnia 29 września 2015 r., II CSK 653/14. Zgodnie z nim uprawnionymi do dochodzenia omawianych roszczeń są osoby, które legitymowały się prawem do nieruchomości w chwili w której plan wszedł w życie i nie utraciły tego prawa aż do chwili zamknięcia rozprawy przed sądem drugiej instancji.

Roszczenia i wysokość szkody planistycznej

Właściciele lub użytkownicy wieczyści nieruchomości, o których mowa powyżej, mogą żądać od właściwych gmin:

• wypłaty odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę,
• wykupienia nieruchomości lub jej części,
• przyznania odpowiedniej nieruchomości zamiennej.

Należy pamiętać o tym, że szkoda nie zostanie naprawiona przez gminę z urzędu. Jest to szczególnie istotne, ponieważ wyżej opisane roszczenia przeciwko gminie ulegają przedawnieniu. Kwestia przedawnienia omawianych roszczeń budziła kontrowersje, jednak obecnie ugruntowane zostało stanowisko, że dla ustalenia terminów przedawnienia stosuje się przepisy prawa cywilnego. Bieg terminu przedawnienia rozpoczyna się z dniem, w którym plan miejscowy stał się obowiązujący.

W celu dochodzenia swoich roszczeń uprawniony powinien w pierwszej kolejności wystąpić z odpowiednim wnioskiem do gminy, wykazując przy tym, że zostały spełnione wszystkie przesłanki. W skonstruowaniu takiego wniosku pomóc może prawnik. W Krakowie rozpatrywaniem takich wniosków zajmuje się wyspecjalizowana komórka Urzędu Miasta.

Jeżeli wniosek uprawnionego spotka się z odmową albo zaproponowane przez gminę warunki będą niesatysfakcjonujące (np. przyznane odszkodowanie będzie zbyt niskie), konieczne stanie się wystąpienie do właściwego sądu powszechnego z pozwem przeciwko gminie. W tym przypadku niezbędne będzie ustalenie wysokości szkody, którą może być różnica pomiędzy wartością nieruchomości przy uwzględnieniu przeznaczenia sprzed uchwalenia planu miejscowego i po jego uchwaleniu. Ciężar wykazania, że rzeczywista szkoda zaistniała, spoczywa na uprawnionym do żądania odszkodowania. Wiąże się to z koniecznością powołania odpowiednich dowodów na okoliczność powstania szkody i jej wysokości.