Dopuszczenie się samowoli budowlanej możliwe jest w zasadzie na każdym etapie procesu inwestycyjno – budowlanego. Na wstępie warto więc zdefiniować czym jest rzeczona samowola budowlana. Będziemy z nią mieli do czynienia przede wszystkim w sytuacji, w której wykonaliśmy roboty budowlane bez wymaganego pozwolenia na budowę, bez wymaganego zgłoszenia albo pomimo wniesienia przez właściwy organ sprzeciwu do zgłoszenia. Nie zawsze jednak dopuszczenie się samowoli budowlanej będzie skutkowało koniecznością rozbiórki albo przywrócenia stanu sprzed dokonanych robót (np. zamurowania nielegalnie wykonanego otworu okiennego).

Konsekwencje samowoli budowlanej

Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane jest aktem prawnym w którym zostały określone konsekwencje samowoli budowlanej. Prawo budowlane wskazuje również pod jakimi warunkami możliwe jest zalegalizowanie samowoli budowlanej.

Zgodnie z art. 48 ust. 1 p.b., właściwy organ wydaje decyzję nakazującą rozbiórkę obiektu budowlanego lub jego części będącego w budowie albo wybudowanego bez wymaganego prawem pozwolenia na budowę, bez wymaganego prawem zgłoszenia albo pomimo wniesienia sprzeciwu do tego zgłoszenia. Jeżeli jednak budowa jest zgodna z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz nie narusza przepisów, w tym techniczno-budowlanych, w zakresie uniemożliwiającym doprowadzenie obiektu budowlanego lub jego części do stanu zgodnego z prawem, w miejsce decyzji o nakazie rozbiórki, organ wydaje postanowienie o wstrzymaniu prowadzenia robót budowlanych.

W tym samym postanowieniu ustala się wymagania dotyczące niezbędnych zabezpieczeń budowy oraz nakłada się na inwestora obowiązek przedstawienia niezbędnych dokumentów umożliwiających legalizację, w tym projektu budowlanego oraz zaświadczenia o zgodności budowy z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Po uzyskaniu od inwestora niezbędnych dokumentów, organ bada zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, kompletność projektu budowlanego i posiadanie wymaganych opinii, uzgodnień, pozwoleń i sprawdzeń, wykonanie projektu budowlanego przez osobę posiadającą wymagane uprawnienia budowlane oraz ustala wysokość opłaty legalizacyjnej.

Jeżeli inwestor spełni określone prawem warunki legalizacji samowoli budowlanej, organ wydaje decyzję o zatwierdzeniu projektu budowlanego i pozwoleniu na wznowienie robót, a jeżeli budowa została już zakończona – decyzję o zatwierdzeniu projektu budowlanego.

Wyżej omówione warunki legalizacji ulegną modyfikacji w zależności od tego z jakim rodzajem samowoli budowlanej będziemy mieli do czynienia.

Legalizacja samowoli budowlanej możliwa jest jedynie wówczas, gdy budowa zostanie uznana za zgodną z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a w szczególności ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i innymi aktami prawa miejscowego albo ustaleniami decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Pamiętać należy, co wielokrotnie podkreślane było przez sądy administracyjne, że organ prowadzący tzw. postępowanie legalizacyjne kieruje się zasadą aktualności i bada zgodność budowy z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym na dzień legalizacji, a nie na dzień w którym dokonano zabudowy.

Co omówiona zasada w praktyce oznacza dla inwestora? Warto zobrazować to na następujących przykładach:

1) Jeżeli w momencie dokonywania samowolnej budowy domu jednorodzinnego inwestor legitymował się ostateczną decyzją o warunkach zabudowy dopuszczającą taką zabudowę, jednak w chwili prowadzenia przez organ postępowania dotyczącego samowoli, na tym samym terenie obowiązuje już miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego ustalający dla tego samego terenu przeznaczenie „Teren zieleni nieurządzonej” z zakazem zabudowy, legalizacja samowoli nie będzie możliwa.
2) Jeżeli w momencie dokonywania samowolnej budowy budynku usługowo – handlowego, budowa taka była dopuszczalna w myśl miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, jednak w późniejszym czasie doszło do stwierdzenia nieważności tego planu w drodze prawomocnego wyroku sądu, legalizacja samowoli będzie możliwa w oparciu o plan – konieczne będzie uzyskanie decyzji ustalającej warunkach zabudowy.
3) Jeżeli w momencie dokonywania samowolnej budowy domu jednorodzinnego, dla terenu na którym jej dokonano nie obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, a ponadto inwestor nie legitymował się żadną decyzją o warunkach zabudowy, jednakże w międzyczasie uchwalono miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dopuszczający zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, inwestor może powołać się na zgodność budowy z planem miejscowym.

Częstą trudnością na którą napotykają inwestorzy chcący zalegalizować samowolę budowlaną jest brak miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obejmującego teren na którym dopuszczono się samowoli oraz brak uprzednio uzyskanej decyzji ustalającej warunki zabudowy i zagospodarowania terenu.

Opisany wyżej przypadek wielokrotnie był przedmiotem rozważań sądów administracyjnych, co doprowadziło do ugruntowania stanowiska w myśl którego brak miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz decyzji o warunkach zabudowy nie mogą być uznane za samodzielną podstawę do wydania nakazu rozbiórki. Możliwa jest legalizacja samowoli budowlanej w oparciu o decyzję o warunkach zabudowy uzyskaną już po wszczęciu postępowania legalizacyjnego. Postępowanie w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy będzie wówczas zagadnieniem wstępnym uzasadniającym zawieszenie postępowania legalizacyjnego w oparciu o art. 97 §1 pkt 4 kodeksu postępowania administracyjnego.

W wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 29 stycznia 2016 r., sygn. akt II OSK 1291/14, sąd stwierdził, że pomimo iż zasadą jest „zakaz ustalania, w drodze decyzji, warunków zabudowy dla inwestycji już zrealizowanej”, to jednak należy rozróżnić „zwykły tryb wydawania decyzji o warunkach zabudowy dla obiektu mającego dopiero legalnie powstać lub dla już istniejącego, którego użytkowanie ma ulec zmianie (art. 59 u.p.z.p.) od trybu legalizacyjnego, wszczynanego przez organ nadzoru budowlanego w stosunku do obiektu realizowanego w warunkach samowoli budowlanej (vide wyrok NSA z dnia 27 lutego 2014 r., sygn. akt II OSK 2332/12). Potwierdza to również powoływany przez stronę wnoszącą skargę kasacyjną wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 20 grudnia 2007 r., sygn. akt P 37/06.”.